品川区・大田区の「うちだけ物件」不動産情報。センチュリー21日本エステージ。

今月は宅地建物主任者の更新でした。

5年に一度、ほぼ丸一日かけて講習をうけて更新します。

私はいがいとこの講習がすきです。周りを見ると居眠りしている人も多いのですが

弁護士や税理士など色々な方が近年の法改正やトラブルについてお話してもらえます。

やはり今回は更新料のトラブルについて話がありました。

ただ現段階では更新料の違法性については個別に検討されており、

単純に更新料＝無効ではなく、色々な事情があって総合的に判断する必要があるようです。

弁護士の説明では、更新料が必要な理由をきちんと契約時に説明する事が誤解を生じなくて

よいという事です。

更新料はいけないではなく更新料の説明をしていないのがいけないという話でした。

これから借りる方は、疑問があれば率直に不動産会社に問い合わせしてください。

対応方法等みていれば、安心して仲介を任せられる会社なのか分かると思います。

又現在借りている方に関しては、上記に記載しましたが、更新料は個別判断なので

例えば、周囲の相場より高い賃料をはらっている。更新料が３ヶ月だ。

一年ごとに更新料を請求される等、正当な理由をもって交渉すると良いと思います。

ただ正当かどうかを判断するのは当事者でもなく不動産会社でもなく裁判所だという事は理解しておいて下さい。

不動産トラブルの多くは誤解の元に始まっているケースが多いので、

きちんと話を聞く事のできる不動産会社でありたいとおもいます。

先日若手社長の有志の会である素晴らしい経営者の方と

お話する機会をいただきました。

ある意味不動産業では突出している方で、正直、

お会いする前までは噂のイメージが先行していました。

噂の内容は突出していれば出る杭はうたれるがごとく悪評です。

しかし実際にお会いして感じた事は、

強烈な想いをもって会社を運営しているという事と、

その社長の思いを代弁する幹部がきちんといる事に

私は感動しました。

質問の中で、会社組織が大きくなるにつれて、目が行き届かなくなるのでは、

又会社の風土に逆らうような社員も増えていくのではないのか？

そのような趣旨にたいして

明確に、会社の風土に逆らうような社員は一人もいません。

と即答した上で、目が届かなくなる事は否めません。

自分も１５０人までは社員の顔色、性格などきちんと把握していました。

しかし今の時点では社長の想いを代弁する幹部職がきちんとおり、

社長のかわりにアドバイス等もきちんとされているとのお話でした。

次にどのようにすればそこまでの規模の会社組織をつくれますか？

という質問に対しては即答で「止めたほうが良い！！」と言いました。

まずは経営者たる人がどのような会社をつくるのか？

物凄く強いイメージをもつ事と覚悟が必要だと。

大きな会社がいいのか？

上場するのか？

つぶれない安定した会社がいいのか？

おおきな利益をもたらす会社なのか？

社会に認めてもらえる会社なのか？

例えば大きな会社を作るという事は何十人、何百人、何千人どの規模なのか？

どのような収益構造なのか？

ただ経営を行い、自然的に成長していく会社ではなく社長が、

こうするんだというイメージをもつ事が大切だ。

会社経営はきれいごとではなく、最初は儲けたい！収入を増やしたい！

という思いで多くの経営者は会社をおこしたのだから

①儲かる事を追求するべきだ。

②儲ける為にはお客さんから売上を沢山貰おう

③何度もリピートしてくれたり紹介してくれたりを繰り返さないと儲からない

④結果儲けを追求すればするほどお客様主義になっていく

儲けを優先しろ！！なんてこの時代にいったら

バッシングの嵐のはずなのに言い切りました。

この言葉のうしろに何をやるにしても

「真剣にやれ」という言葉があります。

誰もが最初は志をもっています。

しかし、収入があがる。立場がかわる。環境がかわる。

満たされるとこの志にかげりがでて、現状に不満はいうが、

変えようとはしなくなるという言葉には共感できました。

まだまだ語りつくせませんが、本当に参考になりました。

真剣に勝るもの無し。

当社のある池上線・大井町線の旗の台は品川区の外れに位置しています。

すぐ隣は大田区になり、馬込、上池台になります。

私も上池台に居住しています。子供も小池小に通学しております。

夫婦坂⇒道々橋⇒池上へと通じている通りなのですがいわゆるマンションが軒を連ねている通りがあるのですが

最近スーパーの出店計画を耳にします。

道々橋方面ではOKストアが出店予定と聞きました。

又まことしやかですがPTAの間では、学研跡地には某大手スーパーも出店予定だとか

この通りにはピーコック、東急ストアしかなかったのですが、買い物はとても便利になりそうです。

どうしても駅からは１０分あるく立地なのですが今までは駅周辺で買い物をして重い荷物をもって

帰宅していた人たちも、自宅近くで買い物ができるようになるのは嬉しい事ですね。

当社は特に品川区と隣接している大田区の上池台・仲池上地域には力を入れているので

重点地域の環境がよくなることはとても嬉しいものです。

まだまだ先の話ですが、楽しみですね。

６月８日から１０日まで社員旅行にいきました。

今年は四国・広島の日程です。旅行中は初日こそ、小雨がふりましたが、

２，３日目は晴天に恵まれました。

まずは竜馬空港にて一路四国にはいりました。

四国で竜馬にふれました。

その後は吉野川の川下り、私個人は小歩危でラフティングがしたかったのですが、

社員の反対でできず、遊覧船？にのってのんびり川下り？マイナスイオンに癒されました。

そして一路道後温泉に入り宴会です。

毎年、社員が宴会芸をするのですが、今年はきちんと練られた芸がありました。

普段、事前の準備が大切と言っていますが、この芸に対しての事前準備は抜かりなく

やっていました。仕事でも活かされるでしょう？？

そして朝から島波街道をぬけて尾道へ向かいます。島と島の間にかかる橋は橋の展覧会と

言わんばかりに色々な工法の橋があるとガイドさんが力説していました。

素人の自分はどこら辺が凄いのかが分からんかったけど、多分凄いのでしょう？

そして大三島の大山祇神社（おおやまづみじんじゃ）に立ち寄りました。

かなり古い時代から存在した神社であることは確かで、平安時代には朝廷から「日本総鎮守」の号を下賜されている。

なんて事を聞いて、頼朝が大山祇神社に戦勝報告で鎧を奉納にきたなんて話をきいて

一人、興奮してしましました。

一瞬ですが境内にはだれもいなくとても静かな空気が流れて、贅沢な時間を体験できました。

そして一路尾道へ！尾道ではもちろん朱華園へ、行列も覚悟でしたが、一時過ぎとタイミングで

少し並んだ程度で入れました。

昔ながらのシンプルな味わいの尾道ラーメンを堪能して一路広島へ。

広島には４時にチェックインしてすぐに自由行動、夜の食事もお好み村の村長の店で

広島風お好み焼を堪能して来ました。

その後は、おのおの広島のネオンの町へ消えて楽しみました。

次の日は完全に二日酔いの状態でしたが、原爆ドームや資料館などにいきました。

写真やテレビではよく目にし、耳にしてきた事が、目の前でリアルに感じました。

空を見上げその上空で炸裂した原子爆弾を想像するだけでものすごい恐怖感が湧き上がりました。

資料館の写真はさっきまでは人間だった写真が並んでいました。

忘れてはいけないものだと痛感しました。

そして宮島の厳島神社へむかいました。ここにも多くの観光客がいました。

海のなかにそびえる鳥居を想像したいましたが見事な干潮？？

しかしこの神社から対岸が見えるのですが、この対岸の景色が最悪でした。

由緒ある神社からみえるごちゃごちゃした町並みは残念です。

後世に残すべきものも昭和、平成時代にすべて壊された。未来の子孫にいわれそうです。

京都もしかり、神社だけではなく空間を残す事は我々今をいきるものの使命だと思います。

なんて熱くかたりますが最後は旬ではないけど焼き牡蠣とアナゴを堪能して一路帰宅です。

最後にこの旅行を支えてくれた、賃貸部の藤田君と売買部２課の谷口君に感謝します。

５月も残り１週間です。

今年にはいり不動産業界は色々言われていますが、当社の近況は

売買は４月に引き続き順調のようです。

特に当社では売却の専門部署をつくり地域に特化して

売却のお手伝いをさせていただいております。

今年は長年賃貸で管理させていただいたお部屋が入居者の退室をきっかけに

売却を家主様より依頼されたり、不動産が安くなり売却すると安くはなってしまうが

購入するほうも安いという理由とあわせて売却損による税金対策、低金利、ローン減税等

により住替えにも追い風がふいています。

特に売却専門の部署があずかったお部屋が、当社に登録していたお客様で成約になったり、

広告（新聞折込、ポスティング、インターネット等）により早期成約にむすびついております。

本日も旗の台で人気のフェアロージュ旗の台をおあずかりしました。

売主様の希望で部屋番号等告知できませんが問い合わせ頂ければ紹介できると思います。

既に当社に登録されたお客様に各担当者よりご紹介しております。

今は購入の時期ではないが将来当社エリア内で検討をされる方がいらっしゃいましたら是非登録下さい。

この地域の中古ﾏﾝｼｮﾝの売却情報であれば、売却依頼を専門に行う部署があるので

非常にホットな情報をご提供できると思います。

売買は今月も１０件近くの申込を頂きました。

賃貸はあいかわらず、厳しい情勢ですが、当社の方針として

今月より直接ご依頼いただいた家主様のお部屋を一日でも早く成約できるように

インターネットや、営業により分かりやすい説明を心がけております。

今月より、賃貸のスタッフで神谷が入社しました。

これで賃貸もより決めの細かいサービスができますので、引き続き頑張りますので

宜しく願いします。

今年のゴールデンウィークもいよいよ最終日ですね。

今年も当社は無休で営業しておりました。

連休にもかかわらず賃貸でお探しの３６組のお客様がご来店いただきました。

賃貸では９件のお申込をいただきました。

売買でお探しのお客様は１０組のご来店と６組の現地販売会で計１６組のお客様がお見えになりました。

そして以前からお探しのお客様も含めて５組のお申込をいただき既に３件の契約がお済になりました。

本年は大型連休なので当初の予測では来店はすくないのかもと社員と話をしていましたが、

いい意味で予想を裏切る結果となり一安心です。

今年の春から売買ではすこし値が上がったように感じます。

これはリーマンショック以来下げ続けた価格も値ごろ感になりました。

そして今は税制や低金利（フラット３５）等による金融緩和等の効果を感じるところです。

賃貸も、敷金礼金２ヶ月は今や過去のものとなり、城南地域でも１・１が当たり前となり

場合により０・０なんて物件も出始めました。

初期費用がかからなくなったおかげで引越もしやすくなってきたという事でしょう。

逆に言うと、初期費用がかかる物件はお客様に紹介しても見向きもされなくなったという事も

今年の傾向に感じます。

賃貸市況は今のままという事は無く、入居いただくために色々な工夫をしていかないと、

いけない時代がすぐそこにやってきております。

これからも多く勉強していかないといけないと思う今日この頃です。

今年の連休は２日間いただきました。

一日は大江戸温泉・もう一日は豊島園に子供をつれていきました。

連休中父親は仕事なので子供には申し訳ないと思うので、

夏休みにはどこか旅行に連れて行きたいと今は考えています。

お台場の景色はとてもきれいでした。

４月２３日に東京都地域連絡会

（⇒東京都で営業しているセンチュリー２１加盟店）に対しての勉強会が

行われました。

今回のテーマは売却依頼をうけて多くの実績をもつ店舗の人に

売却成功のためのプロセス等をお話いただきました。

内容としては地域密着による自店周辺にたいして積極的に

売却物件募集のチラシを投函しているということです。

それ以外にも色々お話してもらいましたが当社でも日々告知活動の為に

ポスティングを行っております。

地域の方たちからはたまにポストにゴミをいれるなとお叱りを受けることもあります。

しかしそのような意見とは別に、

「売却をするにもどうしたらいいのか分からない。」

「大手の会社の意見の他に、地元の会社の意見も聞きたい」

「売りに出している事を近所にはしられたくない」等等

資産を売却するという事は人生の中でも多くの経験をするものではございません。

又何千万円もする資産だから簡単に売るものでもございません。

だからこそ、常に地元の皆さんには

【このような販売活動を行っております。】

【販売実績はこうです】

【地元の不動産の本当の動きはこうです】等

日々ご報告させていただいております。

家を買うときは、家という形ある商品を買うので、

自分が気に入るかお客様が検討できます。

しかし家を売るときは、売却の為のサービスを買う為に

この不動産会社はどのようなサービスを提供してくれるのか？

ここにつきると思います。

だからこそ、営業マンに手抜きがあってはいけません。

しかし人間なのだから、営業マンのキャパシティーを超えれば

かならずミスをおこします。

だからこそ当社では地域（約１万世帯）に一人の担当者をつけて

その地域での事は日々確認をおこない、誰よりも担当地域を知っている。

又担当地域で積極的に売り出しを行う事で、住み慣れた生活環境での住替えを

行いたいと考えている方たちに、誰よりも早く情報提供ができるようにしております。

売却の依頼を受けるということは、会社力を試されるものと考え、

日々社員一同で研鑽していく事を大切にしております。

本年４月の新入社員を迎えて４月１日に青山の本部にて

合同入社式を行いました。

不動産業界も少しづつ変化している事を感じました。

私がこの会社に就職したのは１９９７年です。

その時はセンチュリー２１の会社では中途採用が多かったことを記憶しています。

今でも中途採用は多いのですが、私がこの業界に入るときの印象は言葉は悪いのですが、

他業界を経験し、自分の力で食っていくいわゆるアウトローの世界というイメージでした。

しかしこの１０年で不動産業界が激変しました。

不動産会社というといわゆる営業会社というイメージから

サービス業に変化しました。

当社でもお客様に来店いただいた際、最初にお飲み物を伺うようになりました。

次にどの位の時間を頂戴できるのかを確認いたします。

不動産業界は怖いというイメージの払拭を懸命に業界自体でおこなっており、

豊富な経験と確かな知識を持っている事は当然で、

その上でお客様へのホスピタリティーが求められる時代となりました。

又、知識はあっても表現できないと良さを伝える事ができないので

言葉の表現力を磨く事、そしてお客様の伝えたい事をきちんと把握する為に

聞く能力も磨かなくてはいけません。

昔は不動産を売っていましたが、

今では新しい生活をうっているといっても過言ではないのではないでしょうか。

今年の新入社員の皆さんは、ますます質の高い接客が求められる時代で

活躍する人達なので、私もきちんと指導していきたいと決意し、責任の重さを感じております。

４月になりました。

桜が満開ですがなかなか気温があがらず寒い日々ですね。

昨日は家族で洗足池にお花見をしにいきました。

母と娘でしっかりお弁当を準備して夜桜見物です。

しかし家を出る前に突然の雨・・・・・

子供は行く気満々なのでスキーウエアを着せて

いきました。

いつもは多くの花見の人達でにぎわうのですが

寒さと雨で意外に閑散としていました。

屋台も半分程は店じまいでした。

人気が少ないとお花見もぐっと味がでてきます。

以前、早咲きの時が何年前にありましたが、

その時は屋台もまにあわず花見の人たちもいなく、

静かな花見をすることができた時は

本当に感動できた事を思い出しました。

子供は色々な屋台で遊べる事を期待していたようですが

すでに店じまいしており、輪投げと金魚すくいをやりました。

輪投げはライターをＧｅｔしたのですが、ライターは不要なので

屋台のお姉さんに返すと代わりにお人形をくれ、子供は喜んでいました。

金魚すくいは見事に一匹もとれずにガッカリしていたので

父親の腕の見せ所と私もチャレンジしました。

結果は見事に１２匹すくいました。

家の水槽は３～４匹用なのでその中でお気に入りの金魚を

娘が選びつれて帰りました。

寒い中でも有意義なお花見が今年はできました。