賃貸に関係する話

不動産　トラブル

今月は宅地建物主任者の更新でした。

5年に一度、ほぼ丸一日かけて講習をうけて更新します。

私はいがいとこの講習がすきです。周りを見ると居眠りしている人も多いのですが

弁護士や税理士など色々な方が近年の法改正やトラブルについてお話してもらえます。

やはり今回は更新料のトラブルについて話がありました。

ただ現段階では更新料の違法性については個別に検討されており、

単純に更新料＝無効ではなく、色々な事情があって総合的に判断する必要があるようです。

弁護士の説明では、更新料が必要な理由をきちんと契約時に説明する事が誤解を生じなくて

よいという事です。

更新料はいけないではなく更新料の説明をしていないのがいけないという話でした。

これから借りる方は、疑問があれば率直に不動産会社に問い合わせしてください。

対応方法等みていれば、安心して仲介を任せられる会社なのか分かると思います。

又現在借りている方に関しては、上記に記載しましたが、更新料は個別判断なので

例えば、周囲の相場より高い賃料をはらっている。更新料が３ヶ月だ。

一年ごとに更新料を請求される等、正当な理由をもって交渉すると良いと思います。

ただ正当かどうかを判断するのは当事者でもなく不動産会社でもなく裁判所だという事は理解しておいて下さい。

不動産トラブルの多くは誤解の元に始まっているケースが多いので、

きちんと話を聞く事のできる不動産会社でありたいとおもいます。

難しい賃料滞納者への対応

当社では多くのお部屋の管理をさせていただいております。

当社で入居いただいている方はとてもよい入居者が多いので

滞納のトラブルになる確立はすくないのでありがたいと思っております。

最近世間でも滞納にかんして色々なトラブルが発生しているニュースをみて

けして他人事ではないとかんじております。

もし、賃料が滞りそうな場合はまず、管理会社や家主さんには素直に遅れる旨、

報告してください。そうする事で、私共や家主さんが一緒に相談にのります。

大切なのは、無断で遅れるような事はしないです。

無断の場合は全てが言い訳になります。従って親身に相談に乗る事ができなくなります。

賃料を支払うという事は当たり前であり、賃料を支払うから部屋の使用をゆるされる当然の約束です。

約束を破る場合は当然、破る側が、陳謝しなくてはいけません。

しかし、非難を恐れて、連絡を怠る人がいます。

その様な場合の結果は最悪、賃貸借契約の解除となります。

昨今、賃料の滞納において厳しい督促を規制する方向に流れております。

事実、無断で鍵を交換したり、荷物を搬出したりという劣悪な不動産会社が

ありました。このような会社を排除する為に規制する事は業界にとっても良い事です。

しかしながら劣悪な会社を排除する為の規制を利用する、劣悪な入居者がいる事も事実です。

私の定義する劣悪な入居者とは

①　賃料を払わない

②　連絡をしても無視する

③　自分の都合のみを主張し家主（他人）に迷惑をかける事には興味が無い

④　約束しても平気で破る

⑤　嘘をつく

皆さんはこのような人がいたらどのように対処しますか。

おそらく関りをもたない。ではないでしょうか？

しかし我々は関りをもたないという事はできないので

法律での対応がとなります。

家主は裁判所で

契約の解除の確認が認められる。それでも立ち退かない場合は

強制執行ができます。　この時は荷物を強制的に排除することができます。

そして鍵の交換もして良くなります。とうぜん連帯保証人には不払い賃料の請求もできます。

原状回復費用も請求できます。劣悪な業者が行う行為を裁判所が変わりに行ってくれます

昨今諸事情で困っている方を見かけますが、是非、相談していただきたいものです。

無断で滞納する事がすべてにおいてよい事が一つも無いという事に気づいて欲しいものです。

賃貸勉強会

毎月１回、センチュリー２１グループ

賃貸優良店の社長の会があります。

この会は私の中でかなり大事にしている会です。

常に賃貸市場がどのように変化していくのか？

行動にどのように移していくのか？

今の顧客ニーズの分析等本当に「ため」になるお話しが沢山聞けます。

東京を取り巻く周辺地域の賃貸市場は大きく変化しており、

色々な費用を取り除き、長く住んでいてもらう為の工夫をしております。

東京は需要が強い為、常に一歩遅れた対応になりますが

地方の波はかならず東京まで届いており、

城南地域も初期費用が安い物件が主流になりました。

今年のニーズはどのようになるのか？

色々な分析がなされておりますが、いずれにしても

来年のトップシーズンは予算は抑えて、設備は求めて、初期費用はなし

この条件で探しにくるお客様が増える事でしょう。

城南地域はまだこのような状況ではないので、

お部屋をお持ちの家主様とお部屋をおさがしの入居者様の

条件のミスマッチに苦しむシーズンになりそうです。